一直以来，我们把所担心的东西，称之为上帝；我们把不能掌控的事物，称之为命运。恰恰是在这一年，房地产市场进入亢奋的第七个年头，房地产变成了自己的上帝，命运变成了一场可以操控的棋局。
2003年初春，摩根斯坦利的谢国忠拿出一份研究报告，言之凿凿地宣称房价泡沫危及中国经济，从而引发了对房地产泡沫的大规模的关注和论争。谢的报告分析缜密，方法论选择得当，数据来源真实可靠，这正是摩根斯坦利这个金字招牌的实力和卖点所在。但在市场面前，我们往往要对理性保持敬畏之心。在经历了SARS的短期恐慌之后，房地产市场年终盘点时依然是盆满钵满，谢国忠关于房地产迟早崩盘的预言，虽然仍是人们心头挥之不去的阴影，但似乎更遥不可及。如今，房价高高在上的动因已不再是什么秘密，市场的参与者——政府、发展商、与地产业务相关专业机构、购房者、地产媒体——都心照不宣地呵护着这个秘密，并以很高的技巧实现本应由市场担负的功能，此时，在谢式担忧面前，房价没有一丝退让的余地。
房地产不是纯粹的建筑实践，更不是艺术，房地产只是一门生意，生意就要赚钱。这是市场经济给予我们最基本的启蒙。饶有趣味的是，在转型期的中国社会，地产不仅仅是一门单纯的生意，而且是一门可以弄出大动静的生意。于是，在2004年8.31大限的土地整顿判决日到来之前，全国土地交易以每天上万宗的增量以每天考验市场的传导能力；于是，地产江湖中盛传近年来涉足地产的某电器巨头，看中的便是地产资金变现的灵活性；于是，也一些黑马，祭出“地产戴尔”的法器，尝试房地产的大跃进。每个市场参与者都想表现得更为出色，所以，无论是明修栈道，还是金蝉脱壳，都无可厚非。但天道有常，当你真的可以心想事成，是否有考虑过这样的做法，将对一个尚在成长的市场造成怎样的影响？在慎重考虑过这个问题之后，你是否依然那样去做？
市场将给那些不计后果的冲动者予惩罚。问题是，每次地产市场的激浊扬清，往往都以一大批冲动者的尸骸为代价，这种刺刀见红的淘汰法则，是否过于惨烈了些？就政策本身而言，其轨迹清晰但高举高打的做法，某种意义上为这种淘汰法则设定了结果导向的社会属性。局内人一看便知，该法则直接导致两大类结果，一是市场在兵戎相见的PK对决之后，的确能选出优质的胜者，来推动原则公平、程序公正的新游戏规则的持久与深入，这也正是目前的品牌发展商所乐见的；二是多方有限次博弈最终以纳什均衡告终，劣币驱逐良币，市场生态进一步恶化，一步步陷入崩溃的境地。我不敢说，目前生死攸关的中国股市，就是中国地产市场的明天，但有谁敢断言，导致中国股市陷入如此尴尬境地的深层次因素，与目前处于十字路口的中国地产市场，没有丝毫关联？单单就这两个结果而言，由于时间的缘故，目前都还没有一方处于绝对的优势，所以说，这两种结果胶着带来的不确定性，恰恰是地产市场的阿喀琉斯之踵。
发达国家和地区的发展史表明，地产市场最终的成熟，取决于游戏参与者是否能克制住不计后果的冲动，更取决于政策定规所带来的路径锁定。这一次，央行以《金融报告》的形式提出取消预售房制度的建议，在我看来，我等关注焦点不应在该建议本身，具体来说，这次央行变招，具有很强的示范效应，很大程度上意味着灵活性的政策性建议将取代刚性的行政性文件，成为未来地产政策的主要表现形式。就取消预售制度这一思路来看评断，不再是原则的硬性推行；而是把政策信息传递给建设部、国土资源部等相关部委，以及其他市场参与者，让各方博弈力量辩论之、定夺之。这样最终产生的政策结果，一是能最大限度降低政策的试错成本，为政策成熟度提供借鉴；二是兼顾各方利益的思路得到充分贯彻，有利于政策出台后的执行效果。央行对地产行业长袖善舞的这一举动，归根结底，其内在逻辑为市场化取向。这一逻辑，在近年来优化宏观调控工具、推动四大国有银行改制等领域已有充分推演和衍变。至于在地产方面的牛刀小试，能否达到预期效果，将留给未来的市场所检验。
应当承认，尽管针对地产行业的政策调控有所见效，但形势依旧严峻，一旦市场未能恢复政策所期望的均衡状态，不排除地产政策有进一步趋紧的可能。政策神经的高度敏感，折射出地产市场各方博弈力量碰撞后产生的复杂状态，特别是那种劣币驱逐良币的预期，则显示出经济转轨时期“即得利益集团”、“中间过程利益集团”的整体行为特征——本是地产开疆辟土的新兴力量，在路径锁定后蜕变为地产制度创新的障碍，这不能不说是对市场原则公平、程序公正这一终极追求的嘲讽。亦正因此，在政策进步中极力促进市场的透明度建设，并坚持资源配置权进一步向市场分散的方向，乃是解决政策刚性问题的正道。