地产宏观市场因为价格涨幅过大而新政层出不穷，几乎已经是社会主义市场经济体制建设以来最为热闹的一场闹剧。我本人是已经早就记不清楚“国十五条”、“国六条”、“新八条”...这些政策的公布时间和具体内容了。然而与政策调控的初衷相反，每次出台新规的结果——至少在短期内——都是刺激市场的阳性反应的。不管是金融政策手段来抑制开发商信贷和消费信贷，还是针对土地市场的税收政策调整，甚或当初被寄予厚望的双70%政策，均未能起到积极的作用，从03年甚至更早的时候开始的政府政策调控，基本是以失败——而且是滑稽的失败——收场。重庆市政府在上品十六事件后的地方新规，更是压缩了供应，客观上造成了房源更加紧张的反效果。

其实政策用“X条”的形式来发布本来就注定了失败的命运。因为所有的这些政策都命运详细的实施细则，国家的政策不管是九部委还是八部委来联名发布，都还需要地方政府制订实施细则。而到了地方政府就出现政策走样完全是意料中的事情。所有的调控政策可以说都是经过研究而其来有自的，看上去很美。但只有政策而没有执行，用管理学的“红绿灯铁律”来印证，则还不如没有这些政策的好。

用市场经济的规律和立法理论来思量，其实制订政策的目的很简单。一个是救济市场权力体系中的弱者，绝对买方市场情况下用减税和行业优惠政策来救济卖方，绝对卖方市场情况下则增大供应来调节供需矛盾是根本的意义。在房地产市场呈相对卖方市场的情况下，用减小土地原材料供应、加税、加息等手段是本末倒置。所以我才要说重庆地房局出台的《关于进一步加强房地产市场秩序治理整顿的通告》主观意图非常良好，但实际效果在不取消预售制度的前提下是减少供应的，确有可商榷之处。

信贷和财政政策对地产行业的强势者开发商的杀伤力远远比不上对消费者的伤害。抑制消费是地产信贷政策调整的真实用意。抑制消费在某种市场环境下是可以做的选择，但现在的所有新政都是针对底层消费者的，对真正的炒家或者高级消费者不起作用或者起到的作用远远小于底层消费者。提高购房门槛使得多数白领都被排除在购房行列之外，而实行新政前就可以买房子的人还是在买。这就必然造成价格敏感度低的消费者占了主流，这也是稍有规模的开发商均进行产品和价格的加速升级的原因所在。而底层消费者恰恰是刚性需求的中坚，他们连第一套房子都是没有的，必须要购买住房。由此而价格不可能得到控制，但受伤最重的是有刚性需求的——换句话说就是最需要产品的消费者。这样的政策的意义何在呢？

土地和开发政策直接针对开发商，似乎是应该起作用了。但为什么没有效果呢？还是执行的问题。原来很早就规定拿地两年内必须开始建设，但各位现在住的房子基本都不符合这个规定吧？规定项目资本金多少多少，但实际交了的开发商有几家？甚至预售许可证的办理规定也到处都可以“协调”，产权登记、物业管理等等环节的规定都没有一条是严格执行的。消费者没有监督权也没有积极性去监督，毕竟买到了房子就谢天谢地了。政府管理地产行业的部门之多权力结构之复杂，也造成所谓“纳什均衡”，谁也不能去管别人吧。

市场政策更是无力。双70%就是个闹剧。在实际的开发操作中这些规定完全是儿戏而已。至于限价房和经济适用房基本上是提供多一些寻租空间而已，对市场本身没有决定性的意义。对广告、价格等的规定，可操作性本来就不强，再以操作惯性来分析，基本也是没戏。

所以要真正调控地产市场，不需要这么多所谓的新政。踏踏实实把已经有的政策和执行细则都落实了执行，并研究监督机制来保证效果，才是调控的根本途径。否则越来越多的新政出台，价格仍然会涨上去，而买得起房子的人会越来越少。到最后受伤的将是整个行业和整个行业链条上的市场主体，包括政府、开发商和消费者。执行才是王，哪怕都是所谓“旧政”。

执行旧政万岁！